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“銷售萎縮”并非市場全貌的真正表現

來源:環訊編輯部 點擊:23777

城市化進程帶來的龐大購房需求,或許是行政手段難以阻擋的。

今年前11個月,一些熱點城市的商品房銷售面積出現大幅下滑,其中,北京的新房銷售創下9年來的新低,上海的商品房銷售面積也有不小的降幅。“限購令”影響下的熱點城市,已不可避免地迎來樓市“寒冬”。

但這并不能反映市場全貌。根據國家統計局的數據,今年1~10月,全國商品房銷售面積79653萬平方米,增長10.0%,這樣的增幅甚至高于去年同期。

在限購、限貸等行政手段的強力打壓下,今年樓市總體仍保持著較好的銷售成績,讓人頗感意外。業內人士告訴《每日經濟新聞》,強勁的需求將在相當長時間內支撐房地產市場,即便經過這輪調控政策的打壓,房地產業的支柱地位仍難以撼動。

今年銷售或再創新高

近期從媒體上報出的“銷售萎縮”消息,并非市場全貌的真正表現。在11月宏觀經濟數據發布之前,不少機構便預測,今年前11個月,全國商品房銷售仍將保持接近10%的增幅,并可能實現接近9億平方米的銷售面積。

這與樓市今年以來的走勢一脈相承。從年初開始,全國商品房銷售在限購、限貸的政策背景下仍然“逆勢走高”,讓不少人感到意外。

并非所有的限購政策都會阻礙成交。中國房地產學會副會長陳國強向《每日經濟新聞》記者表示,廣大非限購的二、三線城市,貢獻了銷售增幅的大部分;而一些限購力度不夠嚴厲的城市,同樣實現了銷售的增加。

陳國強向記者提供了一組數據:今年前三季度,46個限購城市商品房銷售略漲1%,而其余的非限購城市,商品房銷售量增長了20%。

按照陳國強的觀點,北京、上海等熱點城市受限購政策的影響較大,而不少限購的二線城市,本身外來人口較少,投資需求比例低,幾乎沒有受到這一政策的影響。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭也向記者表示,在國家統計局的統計中,“商品房”的概念還包括了部分產權式保障房,這部分成交量彌補了純商品房萎縮造成的空缺。

無論成交結構如何變化,今年商品房銷售實現“豐收”幾無懸念。陳國強認為,由于今年四季度市場相對冷淡,預計全年成交量可能與去年持平。楊紅旭則樂觀地認為,今年的商品房成交仍將有5%左右的增幅。

根據國家統計局的數據,去年全國商品房銷售面積首次沖破10億平方米大關,達到10.43億平方米,為歷史*高。

供需反轉引發政策疑問

調控的“深水區”目前仍在一線城市和熱點城市。在“降價銷售”的背后,開發商面臨的是資金和庫存壓力。

根據鏈家地產市場研究部的統計,截至12月7日,北京商品住宅存量達到130049套,僅用了20天就實現了1萬套的增長。該機構還表示,隨著銷售的萎縮,這樣的庫存高壓將會持續到明年。

熱點城市的情況大抵相似。上海易居發布的報告顯示,截至2011年11月底,我國8個典型城市新建商品住宅庫存總量高達4595萬平方米,比去年同期新增1276萬平方米,增幅約38.44%。

按照該機構的推測,8個典型城市新建商品住宅存銷比為12.9,也就是說,以*近6個月的銷售速度計算,這8個城市的庫存至少需要一年的時間才能完全消化。

楊紅旭向《每日經濟新聞》記者表示,典型城市新建商品住宅存銷比已步入過大區間,房價下行壓力將進一步增大。

事實上,以“限購令”為代表的行政調控手段出臺的目的,便是暫時抑制需求,為保障房和普通商品房的供應爭取時間。在如今供需關系已經反轉的情況下,“限購令”等政策是否存在退出的可能?

楊紅旭認為,明年熱點城市的供需關系仍將維持在高位,這也決定了調控政策已有松動的基礎。但由于政策效果存在滯后期,即便如此,房價也未必實現反彈。

根據北京中原地產的統計,目前已經執行限購的46個城市中,有11個城市將在今年年底和明年初到期,但到目前為止,除海口表態“限購持續”,北京明確將限購納入基本住房制度外,其余城市均未有所表態。

陳國強認為,短期內限購政策不會松動,但在一些重要的時間節點上——如明年“兩會”后、明年下半年——類似的調控政策仍存在調整的可能。

房地產支柱地位難改變

成交量的多寡是反映市場熱度的重要指標。盡管今年利空消息不斷,銷售成績保持高位已經沒有懸念。以房地產業“領頭羊”萬科為例,今年前11個月,萬科累計實現銷售面積1015.3萬平方米,銷售金額1157.2億元,超過了去年全年。

除萬科外,恒大、中海、華潤等房企均提前完成年度銷售目標,龍湖、碧桂園等企業也已接近全年銷售任務。

事實上,盡管個別房企已深陷資金漩渦,但在不少業內人士看來,房地產投資持續維持高位本身說明了行業的吸引力仍然較大。

陳國強表示,城市化進程帶來的龐大住房需求是房地產市場的主要支撐力。楊紅旭也認為,房地產業未來的10~15年都將看好,除城鎮化因素外,人口紅利效應、人均GDP和人均可支配收入的快速增長都是重要的利好因素。

與一些人的預期不同,不少受訪者都向記者表示,經過本輪調控,房地產市場將從爆發式增長階段回歸到穩定增長階段,而并非迎來可怕的衰退期。

楊紅旭表示,即使商品房市場受到擠壓,在保障房建設的拉松下,房地產投資、建設仍將保持一個較高的水平,從而保證其對國民經濟的貢獻。

數據顯示,今年1~10月,全國房地產開發投資49923億元,同比增長31.1%,高出固定資產投資增幅6.2個百分點。“房地產業增加值對GDP的貢獻仍將在5%以上,其支柱地位事實上不會改變。”楊紅旭說。

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